相談前の状況

他県に暮らす相談者様（次男）は、高齢の父親が亡くなったことで、実家である戸建て住宅と土地を単独で相続することになりました。相談者様自身はすでに持ち家があり、その実家に戻る予定は一切ありませんでした。 実家は築50年近くが経過しており、雨漏りや外壁のひび割れが進行している状態で、近隣住民から「台風の時に倒壊してこないか心配だ」「庭木が境界線を越えている」といった苦情が寄せられるようになっていました。焦った相談者様は、建物を解体して更地にすることを検討しましたが、解体業者から提示された見積もりが想定以上に高額であったこと、また、建物を解体すると「住宅用地の特例」が適用されなくなり、土地の固定資産税が一気に跳ね上がってしまうことを知り、どう動くべきか分からなくなり、吉原隆平綜合法律事務所に相談にきました。

解決への流れ

当事務所で不動産鑑定士と連携しながら、物件の調査を行ったところ、建物自体の資産価値はゼロに等しいものの、土地の立地自体は住宅需要があるエリアであることが判明しました。そこで弁護士は、相談者様が身銭を切って高額な解体費用を支払うリスクや、固定資産税が高騰するリスクを避けるため、建物を解体せずにそのまま売り出す「現況渡し（中古一戸建て、または建築条件なし土地としての売り出し）」の戦略を提案しました。 地元の有力な不動産業者と連携し、「買い主側が購入後に自費で解体、またはリノベーションを行うこと」を前提とした条件で売りに出したところ、幸いにも数ヶ月で「古民家風にリフォームして住みたい」という買主様が見つかりました。売買契約にあたっては、将来的な建物の瑕疵（不具合）について相談者様が一切の責任を負わない「契約不適合責任の免除」の特約を弁護士が厳密に作り込み、売却後のトラブルを完全にシャットアウトしました。結果として、相談者様は一円の解体費用も負担することなく、固定資産税の増税も回避し、近隣からの苦情の重圧からも解放されて実家を現金化することに成功しました。

吉原 隆平 弁護士からのコメント

「古い空き家は解体しなければ売れない」と思い込んでいる方は非常に多いですが、実は解体には大きな罠が潜んでいます。建物を壊した途端に固定資産税が数倍になり、更地にしたものの買い手が見つからないという最悪のシナリオに陥るリスクがあるからです。 不動産の相続トラブルを解決するには、単に法律の知識だけでなく、税金（固定資産税・譲渡所得税）の仕組みや、地域の不動産市場の動向を見据えた「総合的な出口戦略」が必要不可欠です。私たちは、ご相談者様の経済的負担を最小限に抑え、後々の近隣トラブルや契約後の紛争が起きないよう、守りを固めた法的なサポートを提供します。「維持費ばかりかかって困っている」「解体すべきか迷っている」という方は、まずは当事務所でご状況を教えていただき、将来的なシミュレーションを行ってみませんか。