相談前の状況

ご相談者様は宿泊運営会社の社長様でした。
今回、郊外の某所で宿泊施設を展開することが決まり、地元の建設会社と契約を結び、海沿いに新築の宿泊施設を建設しました。建物は予定通り完成し、引き渡しも無事に完了しました。しかし、引き渡しから1年半が経過した頃、施設2階の客室天井から雨漏りが発生していることが発覚しました。
相談者様は、これは建設会社の施工ミスが原因であると考え、建設会社に修繕と損害賠償を求めようと吉原隆平綜合法律事務所に相談に行きました。

解決への流れ

弁護士は受任後、実際の契約書類一式を確認しました。 契約書には「引き渡しから1年を超えて発見された瑕疵については、建設会社は責任を負わない」との条項が盛り込まれていました。 このような場合でも、新築住宅に関しては「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分については、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任が課されることになっています。

本件では、①施設が「新築住宅」に該当するかどうか、②雨漏りの原因が施工上の過失によるものか否か、という2点が主な争点となりました。 相手側弁護士からの反論等もありましたが、、１つ１つ着実に取り決めていった結果、 ①については、契約時に交わされた補足合意書により、瑕疵担保責任の期間が5年間に延長されていたことが確認され、契約上の責任期間内であることが明らかになりました。 ②については、建設会社は当初から施工不良を否定していました。そこで、弁護士が紹介した建築士と連携し、詳細な現地調査を実施しました。その結果、屋根と外壁の接合部における防水処理が不十分であり、そこから雨水が浸入していたことが判明しました。 この調査報告をもとに再交渉を行った結果、建設会社は施工ミスを認め、建築士の指導のもとでの補修工事を無償で実施することに加え、調査費用および弁護士費用の一部を負担する内容で和解が成立しました。

吉原 隆平 弁護士からのコメント

新設したばかりの宿泊施設でトラブルが起こった社長様は本当にお辛かったと思います。
建物の不具合が発覚した際、発注者としては施工ミスを疑うのが自然ですが、実際には施工者が非を認めることは稀であり、原因の特定には専門的な調査が不可欠です。
また、契約書に記載された責任期間の条項が、法的にどこまで有効かを見極めることも重要です。今回のように、法定の瑕疵担保責任や別途の合意がある場合には、契約書の文言にかかわらず請求が可能となるケースもあります。 施工者側としても、初期対応で誠実な調査と説明を行うことが、後の紛争を防ぐ鍵となるでしょう。
しっかりとした話し合いをする上でも、経験のある弁護士へのご相談をお勧めいたします。